万科再度获得大股东“输血”，深铁集团提供的220亿元借款额度成为这家房企巨头应对偿债高峰的关键缓冲垫。
11月2日，万科企业股份有限公司公告称，已与第一大股东深圳市地铁集团有限公司签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。根据协议，深铁集团将在2025年度股东会召开日之前向万科提供不超过220亿元的借款额度。
这一额度为一次性信贷额度，已偿还部分不得再次提取。公告显示，截至目前，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。
对于正处于偿债关键期的万科而言，这笔借款将主要用于偿还公开市场发行的债券本金与利息。
01 流动性压力：三季度亏损160.7亿，短期债务缺口巨大
万科当前面临的流动性压力在其三季度财报中显露无遗。第三季度，万科实现营业收入560.7亿元，同比下降27.3%；归母净利润为-160.7亿元，单季度亏损额度超过上半年整体亏损。
截至9月底，万科持有的货币资金为656.77亿元，较年初减少224.86亿元。而短期借款和一年内到期的非流动负债合计高达1513.83亿元，现金短债比仅为0.43倍，短期偿债压力巨大。
万科将业绩下滑归因于开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易价格低于账面值等因素。仅第三季度，公司计提各类减值准备就达94.01亿元。
在自身造血能力不足的情况下，万科化债的资金来源主要依赖外部输血，特别是大股东深铁集团以国企信用筹集的借款。
02 股东支持：年內11次借款，累计金额超480亿元
深铁集团对万科的支持可谓不遗余力。包括此次220亿元额度在内，深铁2025年以来已累计向万科提供超过480亿元资金支持。
10月30日，深铁刚向万科提供不超过22亿元借款，用于偿还“22万科07”公司债。这已是深铁集团2025年以来第11次向万科提供借款。
深铁提供的借款条件优厚。此前10次借款的利率统一维持在2.34%，远低于万科上半年3.39%的境内新增融资综合成本，且期限不超过三年，经深铁同意还可以展期。
这种“低息长贷换高息短债”的模式，正在帮助万科系统性化解债务压力。惠誉指出，深铁的持续支持对万科履行债务义务至关重要。
03 合作深化：从“不干预”到全面主导的战略转变
深铁与万科的关系正经历深刻变化。2017年深铁以664亿元入股万科时，曾公开承诺“不会干预、参与万科具体经营业务”。
八年过去，这一承诺已被现实调整。2025年初，深铁董事长辛杰接任万科董事会主席，关键部门及核心区域公司负责人均由国资背景人员出任，万科已实质进入“国资主导”时代。
双方的合作模式也从单纯的财务支持向业务协同拓展。今年7月，深铁、万科与通力集团三方携手，计划设立通力电梯大湾区智慧物流中心，项目将选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间。
此外，全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点已完成测试与硬件升级工作，将于四季度逐批量产交付上线。
截至公告日，深铁已累计向万科提供借款269.3亿元（不含本次220亿元额度）。市场分析认为，若万科资金链断裂，不仅深铁664亿元股权投资将面临减值风险，更会冲击整个深圳国资的资产安全。
对万科而言，深铁的持续“输血”为公司争取了盘活存量资产、等待销售复苏的时间窗口。但在行业深度调整期，万科的真正出路仍在于实现销售额回升、重建自身现金流循环。